Mua nhà tại Úc: quy định với người nước ngoài và các khoản phí

Bất động sản là đề tài được người Việt quan tâm khi tìm hiểu về Úc, nhưng quy định ở đây khác khá nhiều so với nhiều nước khác. Người nước ngoài không được mua tự do như người thường trú, và có một loạt khoản phí áp dụng riêng.

Điều cần nói trước

🔴 Mua nhà tại Úc không tạo ra bất kỳ quyền cư trú nào. Không có visa cho chủ sở hữu bất động sản, không có ưu tiên khi xét hồ sơ di trú, không rút ngắn lộ trình thường trú. Đây là hiểu nhầm phổ biến nhất và cần gạt đi ngay từ đầu.

Ai mua được gì

Công dân và thường trú nhân

• Mua tự do như người Úc, không cần xin phê duyệt
• Mua được cả nhà mới lẫn nhà đã qua sử dụng
• Được hưởng các chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu theo điều kiện từng bang

Người giữ visa tạm trú

• Phải xin phê duyệt của cơ quan quản lý đầu tư nước ngoài
• Thường chỉ được mua một bất động sản để ở
• Có thể phải bán khi rời Úc tuỳ điều kiện phê duyệt

Người ở nước ngoài

• Phải xin phê duyệt trước mọi giao dịch
• Thường chỉ được mua nhà mới hoặc đất để xây, không được mua nhà đã qua sử dụng
• Chính sách với nhóm này được siết chặt hơn trong những năm gần đây

Lý do của sự phân biệt này khá rõ: chính sách hướng vốn nước ngoài vào việc tạo thêm nguồn cung nhà ở thay vì cạnh tranh với người dân trong nước trên nguồn cung sẵn có.

Các khoản phải trả ngoài giá mua

• Phí xin phê duyệt đầu tư nước ngoài — tính theo giá trị bất động sản
• Thuế trước bạ khi sang tên, do từng bang quy định
• Phụ thu dành riêng cho người mua nước ngoài — nhiều bang áp dụng, đây là khoản đáng kể
• Thuế đất hằng năm và phụ thu cho chủ sở hữu nước ngoài ở một số bang
• Phí luật sư hoặc chuyên viên chuyển nhượng
• Phí kiểm tra nhà — kết cấu và mối mọt, nên làm trước khi mua
• Phí quản lý với căn hộ chung cư

Khoản phụ thu dành cho người mua nước ngoài là chỗ nhiều người tính thiếu nhất. Cộng cả phí phê duyệt, phụ thu trước bạ và phụ thu thuế đất hằng năm, tổng chi phí chênh lệch đáng kể so với người thường trú mua cùng căn nhà.

Vay ngân hàng

• Công dân và thường trú nhân vay được với điều kiện thông thường
• Người giữ visa tạm trú vay được nhưng tỷ lệ cho vay thấp hơn, phải trả trước nhiều hơn
• Người ở nước ngoài rất khó vay từ ngân hàng Úc, nhiều nơi không nhận
• Ngân hàng xét thu nhập, loại visa và thời hạn còn lại của visa

Đây là một lý do nữa để ổn định tình trạng cư trú trước khi tính chuyện mua nhà bằng vốn vay. Người có thường trú tiếp cận thị trường tín dụng khác hẳn người giữ visa tạm.

Quy trình mua — khác Việt Nam ở mấy chỗ

• Đấu giá là hình thức phổ biến ở các thành phố lớn, khác với thương lượng riêng
• Trúng đấu giá thường không có thời gian suy nghĩ lại — phải đặt cọc ngay
• Kiểm tra nhà phải làm trước khi đấu giá, không phải sau
• Cần luật sư hoặc chuyên viên chuyển nhượng xem hợp đồng trước khi ký
• Quy định và thời hạn cụ thể khác nhau giữa các bang

Điểm thứ hai đáng nhớ với người quen thị trường Việt Nam: đấu giá thắng là ràng buộc ngay, không có giai đoạn đàm phán lại hay rút lui. Mọi việc kiểm tra và thu xếp tài chính phải xong trước khi giơ tay.

Khi nào nên mua

• Đã có thường trú hoặc ít nhất tình trạng cư trú ổn định lâu dài
• Đã sống ở khu vực đó đủ lâu để biết mình có muốn ở lại không
• Có thu nhập ổn định đủ điều kiện vay
• Đã tính đủ chi phí duy trì hằng năm, không chỉ giá mua
• Mua để ở, còn mua để đầu tư thì cần tính kỹ hơn nhiều do các khoản phụ thu

Quy định về phê duyệt đầu tư nước ngoài, mức phụ thu và thuế của từng bang được điều chỉnh thường xuyên. Trước khi ký bất cứ giấy tờ nào, hãy đối chiếu với cơ quan quản lý đầu tư nước ngoài của Úc, cơ quan thuế của bang liên quan và luật sư bất động sản tại Úc.

Thuê nhà trước khi mua

Với gần như mọi người mới sang, thuê là bước đi trước và nên kéo dài đủ lâu:

• Thị trường thuê ở các thành phố lớn cạnh tranh gay gắt — nhiều người cùng nộp hồ sơ cho một căn
• Hồ sơ thuê thường cần chứng minh thu nhập, thư tham chiếu và lịch sử thuê — người mới sang chưa có nên cần bù bằng các cách khác
• Tiền đặt cọc được giữ ở cơ quan quản lý độc lập, không đưa thẳng cho chủ nhà
• Người thuê có quyền được bảo vệ theo luật của bang, gồm cả quy định về việc tăng giá và chấm dứt hợp đồng

Lời khuyên: thuê ít nhất một năm ở khu định mua trước khi xuống tiền. Một năm đủ để biết đường đi lại, trường học, hàng xóm và mức ồn — những thứ không thấy được qua vài buổi xem nhà.